Son yıllarda artan konut ihtiyacını karşılamak için yapılan apartman ve sitelerde yaşanan sorunlardan bir tanesi de yönetici seçimi ve bu seçimin nasıl yapılacağıdır. Apartmanlarda yaşanan sorunların daha kolay ve hızlı çözümlenmesinde yönetici ve yönetim kurulu önemli bir yere sahiptir. Apartmanlarda yaşanan sorunların daha pratik çözümlenmesi için yönetici seçimine dikkat edilmelidir.
YÖNETİCİ NASIL SEÇİLİR:
Yönetici veya yönetim kurulu, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu ile seçilir. Yönetici veya yönetim kurulu kat malikleri arasından seçilebileceği gibi, kat maliki olmayan kimseler arasından da seçilebilir. Sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü olan apartmanlarda yönetici atanması zorunlu olup yasal olarak zorunlu olmasa da sekizden az bağımsız bölümü bulunan apartmanlarda da yönetici seçimi yapılabilir. Eğer Apartmanda ki bütün daireler bir kişinin mülkiyetinde ise, o kişi kanunen yönetici olacaktır.
YÖNETİCİ NE ZAMAN SEÇİLİR:
Yönetici seçimi, kat malikleri kurulunun olağan yıllık toplantısında yapılır. Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. İlk olağan toplantıda yönetici seçimi için hem sayı hem arsa çoğunluğunun sağlanamaması halinde ikinci bir toplantı yapılarak yönetici seçimi tamamlanmaya çalışılır. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.
KAT MALİKLERİ KURULUNCA YÖNETİCİ SEÇİMİ YAPILAMAMASI:
Kat malikleri kurulunca toplantı yapılamaz veya anlaşma sağlanamadığı için (sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanamaması halinde) yönetici seçilemez ise kat maliklerinden birisi yönetici seçimi için o gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesine müracaatta bulunabilir. Sulh Hukuk Mahkemesine müracaat üzerine mahkemece seçilecek olan yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olacaktır. Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemeyecek olup ancak haklı bir sebep çıkması halinde atama yapmış olan sulh mahkemesinden değiştirmeye müsaade istenebilecek ve mahkemece müsaade edilmesi halinde yönetici değiştirilebilecektir.
OLAĞAN GENEL KURUL TOPLANTISINDA SEÇİLMİŞ OLAN YÖNETİCİ BİR YILLIK SÜRE DOLMADAN DEĞİŞTİRİLEBİLİR Mİ?
Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz. Denetçi veya kat maliklerinin 1/3’ünün talep edeceği olağan üstü toplantının yapılmasının sağlanması yöneticinin görevleri arasında olduğundan, bu husustaki istemin yazılı olarak yöneticiye iletilmesi gerekecektir.
Olağanüstü toplantı çağrısı mutlaka toplantı sebebini de içermelidir. Böylece olağanüstü toplantı çağrısını alan kat maliki toplantıya ön hazırlık yapabilecektir.
Olağanüstü olarak toplanacak olan genel kurulda hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğun sağlanması ve “yeni yönetici seçilme istemi”nin olağanüstü toplantı çağrısına eklenmiş olması koşulu ile mevcut yönetici yerine yeni bir yönetici seçimi yapılabilecektir. Olağanüstü olarak toplanmış olan genel kurulda sayı ve arsa payı çoğunluluğunun sağlanamamış olması sebebi ile yeni bir yönetici seçilememesi halinde mevcut yönetici görevini ifa etmeye devam edecektir.
KAT MÜLKİYETİ KANUNA GÖRE SİTE YÖNETİCİSİNİN GÖREVLERİ:
Kat mülkiyeti ile ilgili olarak incelenmesi gereken en önemli başlıklardan bir tanesi bina ve site yöneticilerinin görevlerinin neler olduğudur. Yöneticilerin sorumluluklarının belirlenebilmesi için görevlerinin neler olduğunun bilinmesi kat malikleri açısından da önem arz etmektedir.
Yöneticinin görevleri Kat Mülkiyeti Kanunda 3 başlık altında toplanmıştır. Bu başlıklar Genel yönetim işlerinin görülmesi, Defter tutulması ve belgelerin saklanması ile İşletme projesinin yapılmasıdır.
Bu yazı da “genel yönetim işlerinin görülmesi”, gelecek yazılarda ise “defter tutulması ve belgelerin saklanması” ve “İşletme projesinin yapılması” konularına değineceğiz.
Yöneticinin görevleri yönetim planında belirtilmelidir, yönetim planında aksine hüküm olmadıkça yöneticinin genel yönetim işlerine dair görevleri Kat Mülkiyeti Kanununda; Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi; ana taşınmazın gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması; Ana taşınmazın sigorta ettirilmesi; ana taşınmazın genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri, asansör, kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması; ana taşınmazın yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması; ana taşınmazın tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü; ana taşınmazın ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması; ana taşınmazın korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin onlar adına alınması; kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi; topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada hesap açtırılması, kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması ve ana taşınmazın bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi olarak sıralanmıştır.
Kat Mülkiyeti Kanununda yönetici için sıralanmış olan genel yönetim işleri, gündelik hayatın gerekleri olarak ortaya çıkabilecek sorunlar için alınması gereken tedbirlerdir. Genel olarak yöneticinin görevi ana taşınmazı korumaktır. Yönetici, görevlerini yerine getirir iken gereken parayı kat maliklerinden toplayacak olup yine bu paranın toplanması da yöneticinin görevleri arasındadır.
Yönetici ana taşınmazın bakımı, onarımı ve korunması ile ilgili tedbirleri yerine getirir iken gündelik hayatta ortaya çıkabilecek olan küçük ve ucuz bakım, onarım işlerini derhal yerine getirmeli fakat büyük ve pahalı olan bakım ve onarım işleri için kat malikleri kurulunu toplantıya çağırarak, toplantıda alınacak karara göre işlem yapmalıdır. Büyük ve pahalı işlerin derhal yapılması gerektiği durumlarda ise yönetici gereken önlemleri almalı, gerekir ise işlemleri yapmaya başlamalı ve biran önce kat malikleri kurulunu toplantıya çağırarak konuyu görüşmeye açmalıdır.
Ana taşınmazın bakım, onarım ve korunması için alınması gereken tedbirler ile ortak giderler için gerekli avansın toplanması da yine yöneticinin görevleri arasındadır. Ana taşınmazın bakım, onarım ve ortak giderleri için belirlenmiş olan avansı yöneticiye ödemek kat malikinin borç ve yükümlülüğüdür. Kat malikinin bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde, yönetici ayrıca kat malikleri kurulu kararı alınmasına gerek olmadan kat malikine karşı icra takibi yapabilecek, dava açabilecektir.
Yöneticinin bir başka önemli görevi de kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmaktır. Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, yönetim planında böyle bir zaman belirlenmemiş ise her takvim yılının ilk ayı içinde kat maliklerini olağan genel kurul toplantısına çağırmalıdır. Olağan genel kurul toplantı çağrısının yapılması yanı sıra olağanüstü genel kurul toplantı çağrısının yapılması da yöneticinin görevleri arasındadır. Denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin olağanüstü genel kurul toplantısı yapılması istemi üzerine, yönetici toplantı için gerekli hazırlıkları yapmalı ve kat maliklerini olağanüstü genel kurul toplantısına davet etmelidir.
merhabalar. sitemizde özel profesyonel yonetim var. denetcilrimizde kat maliklerinden secilmistir. denetcinin 1 tanesinin evini satip gitmesi denetcilik gorevini sonlandieir mi? veya bir sonraki secime kadar isterse devam ettirebilir mi?sonlandirir ise deneyci secimi yine genel kurul ile mi secilmelidir. tesekkurler
yönetim planında yalnızca kat maliki denetçi olur gibi bir madde yoksa görevi devam eder.
Cevabınız doğru değil. Denetçi KMK na göre kat maliklerinden olur. Evini satmışsa denetçilik vasfı sona erer, yedeği göreve başlar.
Apartman yöneticisi yardımcısını kendi mi seçer, yoksa oylamayla mı seçilir?
yönetici yardımcısıyla anlaşamazsa ve çalışmak istemiyorsa ne olur?
blok yapı yöneticisi dairesini sattı ve ayrıldı .pandemi nedeniyle toplantılı seçim de yapamıyoruz.zira kaymakamlıgın yasak kararı var.whatsapp üzerinden kat malikleri vasıtasıyla seçim yapabilirmiyiz
Site yöneticisi bir veya bir kaç ay görev başında olamaması durumunda mevcut yönetim nasıl devam etmeli yöneticinin yerine idareten yardımcılarından biri devam edebilir mi süreç nasıl işlemeli
merhaba, apartman yöneticimizi değiştirmek istiyoruz. bunun için illa olağansütü toplantı yapmak şartmı ? çoğunluktan imza alarak yapılamaz mı ? ve devamında ne yapmamız gerekiyor. yöneticimiz aynı zamanda apartmanı yapan müteahit. ve apartmanda bir sürü sorun var.biz garanti sürelerini doldurmak için yöneticiliğide bırakmak istemiyor diye düşünüyoruz. bu konuda lütfen yardımcı olurmusunuz.
selam
şubat 20 sinde denetçiler 1 martta PTT tebligatı ile %51 kat maliki imzası ile olağanüstü genelkurul talep ettik.yonetici toplantıyı yasal olarak hangi tarihe kadar gerçekleştirmelidir? kayyum ataması için ne zaman aksiyon almalıyız
Merhaba. Bir yonetim şirketini apartmanimizda daha önceden eksik yapılan sgk ve işleri düzeltmesi için tuttuk, bizi temsil etmesi için istediği avukatı da.
Toplantıda istediğiniz zaman değiştirebilirsiniz sözleşme olmadigi için tazminat hakki da doğmaz diye belirtti. Şirkete resmi ve resmi olmayan kurumlarla sözleşme imzalama yetkisi verildi. Şimdi işini doğru düzgün yapmadığı için işine son vermek kendi içimizden birini yönetici olarak seçmek istiyoruz ancak bizi tehdit ediyor 1 yıllık hakkımızı alırız diye. Kendi kendine ve avukatına sözleşme yapmış anlaşılan. Verdigimiz yetkiyle apartmanı her ay 2400 tl ödemeye mecbur bırakmış tam 1 yıl boyunca. Böyle bir durumda ne yapabiliriz.
Merhaba. Sitemizde yapılan kat malikleri genel kurulu ile aynı zamanda blok yöneticileri seçimi de yapıldı. Ancak sonradan öğrendiğime göre ne Divan Kurulu oluşturulmuş ne de Divan Kurulu Başkanı seçilmiş. Böylece eski yönetim ve temsilciler kurulu hem genel kurul ve seçimi yönetmiş hem de oyları sayıp genel kurul tutanağını tutmuşlar. Bu durum yasal mıdır? Ne yapmak gerekir ?
101 bağımsız bölümü olan bir iş merkezinde yaklaşık 27 yıldır yöneticilik yapmaktayım. her yıl bırakmak istiyorum, ancak, devam etmem konusunda ısrar olduğu için şimdiye kadar bırakamadım.27 yıl önce işe girenler emekli oldu, ben yöneticilikten emekli olamadım. bu yıl yapılacak genel kurul öncesi gönüllü var mı diye yaptığım araştırmada, kat maliki bir kişi ben yaparım dedi, ancak, bir şartı var. ikimiz birlikte yapacağız diyor. yönetimde ikimiz olacağız, sen yönetici, ben yardımcı olacağım, tüm işleri ben hallederim diyor. ben ise temelli kurtulmak istiyorum. buda mümkün olmuyor. Ben de bu durumda ona da sorumluluk vermek için yönetici olarak iki kişi seçmek istiyorum.(Yani yönetim kurulu değil de, ikimiz de yönetici olacağız) kmk da buna dair birşey bulamadım. yapacağımız genel kurulda, yöneticiliğe iki kişi seçsek, birisi iş merkezinin aidatların toplanması, temizlik ve bakımından sorumlu, diğeri de sair konularda yetkili olsa olur mu ? . bu konuda mail atabilirseniz memnun olurum.
İzmir Karşıyaka da 66 haneli bir sitede kat malikiyim .Apartman kat malikleri genel kurulunun ikinci toplantısında bir icra avukatı yardımcıları , yandaşları ellerine aldıkları üçer vekaletname ile tahminen vekaletname ve malikler toplamı 23 veya 24 oyla hiç bir hesap vermeden aklanıyorlar .6 veya 7 senedir apartmanı yanlış uygulamaları ile 35 , 40 bin liraya kadar zarara soktular .Eşim muhasebe amiri ve ben 5 gün içinde defter , fatura , gider makbuzlarını incelemek istiyoruz dediğimizde , bize defterleri incelemek senin hakkında değil , haddinde , ayağını den al diye telefonuma bir mesaj gönderdi , ne yapmalıyım .Lütfen aydınlatırsanız minnettar kalırım .