KİRA TESPİT DAVASI

EMSALLERİN ALTINDA KALAN KİRA BEDELİ NASIL ARTTIRILABİLİR.

Konut kiralarında kiracı ve kiraya veren arasında yeni kira döneminde kira artış oranın üst sınırı Borçlar Kanunu ile bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalaması olarak belirlenmiştir.

 Her ne kadar Borçlar Kanunu ile konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin artışı için tüfe sınırlaması getirilmiş ise de uzun süreli kira ilişkilerinde zamanla kira bedelinin emsallerinin altında kalması muhtemel hale gelmektedir. Zira enflasyonun yüksek seyrettiği ülkemizde tüfe artışıyla her yıl belirlenen yeni kira bedeli güncel rayiç kira bedellerinin altında kalabilmektedir. İş bu durum sebebiyle de kanun koyucu kira bedellerinin zamanla emsal rayiç kira bedellerinin altında kalması halinde kiraya verenin de hak kaybına uğramasını engellemek için Borçlar Kanunu’nda buna uygun bir düzenleme yapmıştır.

Borçlar Kanunun madde 344/3 “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü yer almaktadır.

KİRA TESPİT DAVASI -KİRA BEDELİNİN YENİNDEN BELİRLENMESİ

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren beşinci yıl dolduktan sonra her yıl tüfe oranında artışlarla yeni belirlenmiş olan kira bedelinin emsal kira bedellerinin altında kaldığını düşünüyor ise bu durumda Borçlar Kanunu Madde 344/3 maddesine dayanarak kiracısına kira bedelinin yeniden belirlenmesi için dava açabilecektir. Kiraya veren tarafından açılacak olan bu davaya kira tespit davası denilmektedir. Mevcut kira bedelinin yüksek olduğunu düşünen kiracının da kiraya verene karşı bu madde kapsamında kira bedelinin düşürülmesi için dava açabilecek olduğu söylenebilecek ise de uygulamada çok fazla bu duruma rastlanılmamaktadır. Zira tüfe ortalaması ile belirlenen yeni kiranın emsallerinin çok üstünde kalmasına uygulamada pek rastlanmamaktadır.

KİRA TESPİT DAVASINDA GÖREVLİ MAHKEME

  Kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olup 1 Eylül 2023 tarihinden bu yana da kira tespit davası açmadan önce arabulucuya başvuru zorunluluğu getirilmiştir. Arabuluculuk dava şartı olup arabulucuya başvurulmadan dava açılması halinde dava, dava şartı yokluğundan reddedilecektir.

KİRA TESPİT DAVASI AÇMADAN KİRACIYA BİLDİRİM YAPILMASI

      Kira tespit davası açmadan önce kiracıya herhangi bir yazılı bildirim yapılması zorunluluğu bulunmamakta olup bildirim yapılması ise dava sonunda verilecek kararın hangi tarihten etkili olacağı konusuyla ilgilidir. Buna göre eğer kiracı ve kiraya veren arasındaki kira kontratında her yıl kira bedelinin artırılarak yeni dönemde ödeneceğine dair madde bulunmakta ise kiraya veren kiracısına hiç yazılı ihtarda bulunmadan kira tespit davası açabilecektir. Kiracı ve kiraya veren arasında yapılmış olan kira kontratında kira bedelinin her yıl yasal oranda artırılacağı dair bir madde bulunması veya bir oran belirtilerek her yıl kiranın artırılacağına dair bir madde bulunması veya hiç oran belirtilmeden her yıl kiranın artırılacağına dair bir madde bulunması halinde kiraya veren kiracısına hiç yazılı bildirimde bulunmadan kira tespit davası açabilecektir. Kiraya veren kira tespit davasını 5 yıl dolduktan sonra açabileceği gibi beşinci yıl dolmadan beşinci yılın içinde de açarak beşinci yılın dolmasıyla yeni kira yılında kira bedelinin mahkemece belirlenmesini talep edebilecektir.

KİRA TESPİT DAVASI AÇILIR İKEN HANGİ TARİHTEN İTİBAREN YENİ KİRANİN TALEP EDİLDİĞİ MUTLAKA BELİRTİLMELİDİR.

Kira tespit davası açan davacının en önemli dikkat etmesi gereken şey kira tespit istemi ile açtığı davada yeni kiranın hangi tarihten itibaren belirlenmesini istediğini açıkça belirtmesi gerekmektedir. Yani kiracı dava dilekçesinde yeni kira döneminin başından bu yana kira bedelinin belirlenmesinin talep ettiğini mutlaka belirtmelidir.

KİRA TESPİT DAVASINDA KİRA BEDELİ NASIL BELİRLENİR

Açılan kira tespit davasında yeni kira dönemi için belirlenecek olan kira bedelinde Kira bedellerinin geçmişte tüfe oranı ile orantılı olarak arttırılıp artırmadı, yapılan artırımın tüfe oranının altında mı üstünde mi kaldığı, konut ve işyerinin durumu, konutun veya iş yerinin bakıma ihtiyacının olup olmadığı, eski mi yeni bir mi bina olduğu, bakımlı mı bakımsız mı bir daire veya iş yeri oldu, Kiralananın konumu, cephesi, malzeme ve işçilik kalitesi, bulunduğu kat, manzara,  bakımlı olup olmadığı, ulaşımı, eğitim, hastane, alışveriş merkezlerine yakınlığı uzaklığı, emsal kira bedelleri, konutun veya iş yerinin bulunduğu çevredeki iş yeri veya konutların ne kadar bedelle kiraya verildiği gibi kriterler bilirkişi marifetiyle incelenecek ve belirlenecektir.

KİRA TESPİT DAVASINDA HAKKANİYET İNDİRİMİ

Yargıtay içtihatları ile kira tespit davalarında hakkaniyet indirimi yapılması gerektiği hüküm altına alınmıştır. Buna göre hakkaniyet indirimi davacının yani kiraya verenin talep ettiği yeni dönemdeki kira bedeli üzerinden%5 veya %20 arasında hakimin takdiriyle yapılacak indirimdir. Burada dikkat edilmesi gereken şey davacının talep ettiği yeni kira bedeli bilirkişi tarafından belirlenmiş olan emsal kira bedelinin altında kalan bir miktar ise mahkemenin hiç hakkaniyet indirimi yapmadan karar vermesi gerekmektedir. Zira kiraya verenin istediği kira bedeli bilirkişiler tarafından belirlenmiş olan emsalin altında kalmakta ise zaten indirim yapmaya gerekli bir durum bulunmamaktadır. Eğer kiraya verenin talep ettiği kira miktarı bilirkişi tarafından belirlenmiş olan emsal kira bedelinin üstünde ise mahkeme bu takdirde bilirkişiler tarafından belirlenmiş olan emsal kira bedeli üzerinden somut olayın özelliklerine göre Yargıtay’ca belirlenmiş olan %5 veya %20 aralığında bir hakkaniyet indirimi yaparak karar vermelidir.

KİRA TESPİT DAVASI NE ZAMAN AÇILABİLİR.

Kira tespit davası altıncı kira yılı için talep edilebileceği gibi yedinci kira yılı sekizinci kira yılı veya daha devam eden kira yıllarında da talep edilebilecektir. Dikkat edilmesi gereken bu hak kiraya veren tarafından ancak 5 yılda bir kullanılabilecek bir haktır.

KİRA TESPİT DAVASI BİR KEZ AÇILDIKTAN SONRA İKİNCİ KEZ KİRA TESPİT DAVASI ANCAK TEKRAR BEŞ YIL GEÇMESİ İLE AÇILABİLECEKTİR.

Kiraya veren bir kez kira tespit davası açarak yeni bir kira belirlenmesini sağladıktan   sonra tekrar kira tespit davasını ancak 5 yıl geçtikten sonra açabilecektir.

BEŞ YILDAN UZUN SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRA TESPİTİ

5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ise kira tespit davası açabilmek için kira sözleşme süresinin bitiminin beklenmesi gerekecektir. Bu sebeplerle 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresi 5 yıl olmakla birlikte kira bedelinin beşinci yıldan sonra yeniden belirleneceğine dair bir madde eklenmesi kiraya verenin yararına olacaktır.

KİRACI İLE KİRAYA VEREN ARASINDA YENİ KİRA SÖZLEŞMESİ YAPILMIŞ OLMASI

Kiraya verenle kiracının kira ilişkisi devam ederken yeniden kira sözleşmesi düzenlemesi ve yeni bir kira bedeli belirlemesi halinde ise kira tespit davası yeni kira sözleşmesinin başlangıç tarihi dikkate alınarak ancak 5 yıl sonra açılabilecektir.

YENİ MAL SAHİNİ KİRA TESPİT DAVASI AÇABİLİR Mİ?

Kiraya verenin konut veya işyerini satması ile yeni mal sahibi ile kiracı arasında  yeni bir kira sözleşmesi kurmamış ise yeni mal sahibi eski kira sözleşmesinin tarafı haline geleceği için eski kira başlangıç tarihini dikkate alarak 5 yıllık süre dolmuş ise kira tespit davası açma hakkına sahip olacaktır.

KİRA TESPİT DAVASI AÇILIR İKEN YENİ KİRA DÖNEMİ İÇİN TALEP EDİLEN KİRA BEDELİNİN MUTLAKA BELİRTİLMESİ GEREKMEKTEDİR.  

Kira tespit davası açar iken kiraya veren davasının başında yeni kira döneminde talep ettiği aylık kira bedelini açıkça dava dilekçesinde belirtmek zorundadır. Bilirkişi raporunun hazırlanması ile davacının kira bedelini belirleme imkânı bulunmamaktadır. Davacı dava açarken talebini net bir şekilde belirtmek zorunluluğunda olup aksi halde talebini arttırmayacağı için hak kaybına uğrayacaktır.

İSTANBUL AVUKAT EZGİ ESNİK GÜNAY HUKUK BÜROSU